2021-06-14 第204回国会 参議院 内閣委員会 第27号
○参考人（吉原祥子君） 所有者と利用者が違う場合というものは、その現状利用している賃借権者というものもやはり適切に利用する責務を負っていく人になると思います。
○参考人（吉原祥子君） 所有者と利用者が違う場合というものは、その現状利用している賃借権者というものもやはり適切に利用する責務を負っていく人になると思います。
土地所有者や賃借権者の親類縁者まで情報収集の対象とするのですか。 調査の目的は、重要施設等の機能を阻害する行為、そのおそれのある行為を目的とした土地等の利用をやめさせることだとしています。 行為の調査は、日常的な行動監視が必須ではありませんか。内閣府には地方組織は存在しません。実際には、警察や公安調査庁、自衛隊が収集する情報を活用するのですか。
ただ、その代わり、保護すべきものは保護しなければなりませんので、明渡し猶予期間を一律に認める、あるいは、新たに抵当権設定後、その抵当権者の同意を得て賃貸借の登記をすれば抵当権者に対抗できると、こういう新たな制度を作ってその賃借権者の保護を図ると、こういう形を考えたわけでございます。
ですから、抵当権が実行されても、それは、抵当権は賃借権を破らずという、ドイツでは居住用の賃借権者は抵当権者より強いわけです。フランスの場合は十二年保護されるんですね。そういう方向にこそ行くべきではなかったかと。 すべての建物を言うわけじゃありません。
今回の短期賃貸借制度の廃止の民法改正法案に当たっては、基本的には、同改正法案に対し、善良な賃借権者の救済措置が極めて不十分であり、抵当権設定後の賃借権の対抗力を最小限保障することを強く要請する立場から意見を述べさせていただきます。 その理由は、以下のとおりです。 その第一は、今日の借地借家人を取り巻く住宅事情からであります。
細かくは述べませんが、敷金というものが、本来、賃借権者に帰属するということを基本的に据えた最高裁判例ですね。中身は、もう時間ありません、触れません。
○木島委員 現行制度でも、正当な賃借権者が、これは居住でもテナントでもそうです、社会的に弱者ですよね。テナントなんかは本当にそうでしょう。権利が現行でも守られていない、最大三年しか守られない。
例えばこれはもう民事執行法やあるいは民法の三百九十五条で明らかなことなんですが、第三者に短期の賃借権を設定されてしまった場合に、当該賃借権者は担保権を設定した者に対抗できるという条文があるわけですね。
〔佐田委員長代理退席、委員長着席〕 ですから、私が申し上げたいのは、民法の三百九十五条、これをぜひ抜本的に、あるいは賃借権者と抵当権者との利害というものを本当にすっきりと調整できるように、やはり抜本的にそういう仕組みを立法化すべき時期にもう来ているのではないのか。
その特別賃借権者、これは十年前の私の質問に対して国土庁の答えは百五十四人。現に帰島されている方、農業をやっている方は七人。だから、不在の小作の方、不在特別賃借権者というのがいるわけです。それで、特別賃借権で保護されている面積が七百ヘクタールというから、つまり不在地主のうちのほとんどがまた不在特別賃借権者が持っているという状況になっていまして、私はこれが一番のネックになっていると思うんです。
ただ先ほども申し上げましたが、あくまでこの所有権者と賃借権者との間の権利関係というのは土地政策の観点からのみ決められるものではなくて、権利関係というものを適正に調整をする必要がございますので、そういう観点から法律的な均衡ということも十分に配慮して決められることになろうかというふうに存ずる次第でございます。
○稲葉（誠）委員 誤解されると困るのですが、私は、短期であっても適正な賃借権者は保護しなきゃならない、こういう前提ですからね。それを忘れないでいただきたい、こういうふうに思います。
そういう意味で、私ども現在の約七十町歩の開発で、実は特別賃借権者の中で帰島して開発しておられる方は七百ヘクタールでございます。という状況からいたしますと、まだ現在のところは特別賃借権を特別賃借権として保護する必要性の方が高いんではないかというふうに考えております。
ここでも当時の吉田都市局長が答弁をしているわけですけれども、「市街地再開発事業は高度利用地区内におきまして土地利用の形態を変更する事業でありますから、私法上その権能がある者、すなわち土地所有者及び借地権者、つまり建物所有を目的とする地上権者または賃借権者に限りまして事業施行の主体となることができる。組合施行の場合では市街地再開発組合の組合員となることができることとされている者であります。」
それから賃借権者も入る。それから先取得権者も入る。それから質権を有する者も入る。それから抵当権を有する者も入る。あとそのほかに入るという者がいるかどうか、大体以上を「政令で定める利害関係を有する者」というように理解してもよろしいですか。
○説明員（大迫公克君） 土地所有者の方が特別賃借権者にお話しになっているということの確認ですね、それは局の方が聞いているというふうに承知しております。
○説明員（大迫公克君） 私ども、硫黄島に所在しております防衛施設の用地を賃借するに当たりまして、土地登記簿によりまして特別賃借権者を確認することができませんでございましたために、関係の土地の所有者の方々から特別賃借権者の有無を確かめざるを得ないという状況でございました。こういう事情から、私どもは、土地所有者のお立ち会いを求めて測量工事に入り、現地の立ち会いもお願いしたという状況でございます。
○説明員（大迫公克君） ただいま先生がおっしゃいました直接契約の方法でございますが、私どもでは、特別賃借権者が小笠原諸島の復帰に伴う法令の適用の暫定措置等に関する法律の第十四条の規定に基づきまして、その土地を転貸するということで東京都知事の許可を受け、かつ土地所有者の同意がございますれば、特別賃借権者と転貸借契約を締結することができるというふうに考えております。
いい状態はこれはもう自主的におのずと進むということでありますから、その点でさらにつけ加えていきますと、これはもう全条文がそうなんで、時間の関係できょうは全部は出せませんけれども、たとえば、さっきちょっと触れましたように、賃借権者の地位が、所有者の会議、地主会議にも参画できないし、実際はここを使っておるんだけれども、いままで地主だと思っていた人が今度は別の地主になってしまったと、地籍確定の結果。
たとえ、国と県との間の契約書において、国が県知事に賃借権者の承諾を得るよう義務づけている、同契約書第二十一条がそうですか、——としても、県知事が賃借権者から得る承諾の内容が何の承諾か、決して一義的に確定できないだけでなく、この条項は単に県知事に賃借権者の承諾を義務づけているにすぎず、現実に当該土地を利用している賃借権者の承諾が得られるかどうかは、もっぱら賃借権者の意思にかかっているのであるから、この
市街地再開発事業は高度利用地区内におきまして土地利用の形態を変更する事業でありますから、私法上その権能がある者、すなわち土地所有者及び借地権者、つまり建物所有を目的とする地上権者または賃借権者に限りまして事業施行の主体となることができる。組合施行の場合では市街地再開発組合の組合員となることができることとされている者であります。
○受田委員 大臣、あなた閣僚としてひとつ閣内で大いに提唱してもらいたいのですが、不動産の賃借契約、家を借りたいというときに、賃借権者というものは相当生活の困窮者ですが、それを保護する政策がとられているんです。土地とか建物の所有権に対しては弱者保護政策を日本はとっている。
○美濃参考人 まず、主として在来島民といいますか、欧米系の島民が使用しております法定賃借権の関係でございますが、法定賃借権者の件数といいますか筆数といいますか、それが四十八件ございます。そのうち、敷地の全部が国有地であるものが十八件で、この十八件については完全に解決しているわけです。ただ国有地以外の民地の部分については問題がありますので、これはまだ継続して問題となっております。
ところが、そうすると、いわゆるヘビのなま殺しというのですか、そういう状態になりまして、中には土地の所有権者ないしは賃借権者として、それならば早く――都市計画というのが五年も六年も引っぱられたらつまらぬから、早く政府で買い上げてくれないか――従来それで困った場合は、新しい都市計画法五十六条で、その場合国家として買い取りの義務が載っております。